Novas regras para financiamento de imóveis usados dificultam a aquisição da casa própria

12, maio, 2015
Regina Di Ciommo

Com o mercado imobiliário mais fraco e novas regras de financiamento, você precisa analisar as vantagens e desvantagens da compra ou aluguel de um imóvel

A situação para o consumidor mudou. Depois de um período de facilidade para obter empréstimos e crédito, além de condições que facilitavam a compra da casa própria, ou investimento em imóvel novo ou usado, o momento é de restrições e ganhos mais modestos.

Quem tem dinheiro para comprar um imóvel à vista pode aproveitar para fazer um bom negócio, já que as condições são de maior oferta do que procura. Os proprietários estão fazendo bons descontos para não deixar o imóvel vazio. Mas, quem não tem o dinheiro para pagar à vista? Será que é melhor esperar e alugar?

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Os estoques de imóveis para alugar estão elevados, e isso quer dizer que a situação está favorável para quem quer alugar e consegue descontos no preço da locação.

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As condições para financiamento também mudaram. As taxas de juro foram majoradas pela Caixa, a maior instituição financiadora de imóveis no Brasil. Novas exigências foram criadas para que se possa conseguir um financiamento.

Em março de 2015 o custo para o consumidor financiar um imóvel subiu 8% em relação a 2014. Tomando como exemplo o valor dos aluguéis na cidade de São Paulo, em comparação com os lançamentos imobiliários de 2014, o aluguel está inferior ao das prestações dos imóveis.

Se você estiver interessado em comprar um apartamento de 60 m2, mas quer comparar com o valor do aluguel, no centro da cidade de São Paulo o preço da prestação ficaria, em média, R$ 2.170 e o aluguel R$ 1.890, portanto, abaixo do valor da parcela do financiamento. Num bairro nobre, como Perdizes, o aluguel sairia por volta de R$ 2.200 e a parcela do financiamento aproximadamente R$ 3.000.

A decisão muitas vezes não se resume ao cálculo da diferença entre uma opção e outra. A aquisição da casa própria faz parte da cultura brasileira, é o sonho das famílias. Por isso, a maioria prefere pagar as prestações de um financiamento do que pagar aluguel. Mas um financiamento para 30 anos traz um acréscimo muito grande de juros e também de inflação.

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Alugar, para pagar parcelas inferiores ao financiamento, seria interessante se houver investimento de economias, com o adiamento da compra para um momento em que haja uma capitalização maior. Se você pagar um aluguel de R$ 2400 e investir em torno de R$ 120 mil durante 13 anos, terá o dinheiro para comprar um imóvel de R$ 1 milhão.

Novas exigências a partir de maio de 2015 para quem quer financiar

A Caixa Econômica Federal ajustou as condições para o crédito imobiliário, não apenas elevando os juros, no primeiro trimestre de 2015, Agora a exigência para o financiamento é de que os compradores devam dar uma entrada de 50% do valor do imóvel, quando este é usado. A regra anterior era de uma entrada de 20%, Para os imóveis novos, a entrada passou de 10% para 20%.

Portanto, para comprar um apartamento ou casa que não sejam novos, você terá que enfrentar um aperto ainda maior. E quando se tratar de imóvel com valor acima de R$ 750 mil, a entrada deverá ser de 60%, o que dobra o valor exigido, que era de 30%.

Essas mudanças recaem para quem optou pelos contratos em que a prestação cai ao longo do tempo, o SAC – Sistema de Amortização Constante. Para quem optou pela tabela Price, com prestações fixas, a entrada passou de 30% para 50%, em financiamento de imóveis novos ou usados.

Sendo responsável por 70% dos empréstimos destinados à aquisição da casa própria, a Caixa já havia majorado a taxa de juros em 0,3% em abril, depois de um aumento de juros também realizado em janeiro, para o crédito imobiliário em geral.

Os recursos do Sistema Financeiro diminuíram

A justificativa apresentada pela Caixa para as novas condições é de que houve uma diminuição de recurso para o financiamento imobiliário decorrente da queda do movimento de depósitos na caderneta de poupança. Com a baixa rentabilidade que a caderneta de poupança vem apresentando, os saques e migrações para outras formas de investimento tem sido maiores do que os depósitos. Somente no primeiro trimestre de 2015 os saques na poupança foram maiores do que os depósitos em R$ 23 bilhões. A poupança é a fonte principal de recursos do sistema financeiro.

Para os economistas, a tendência é que em breve os bancos privados vão seguir a política adotada pela Caixa para seus empréstimos, apesar de não terem aderido às mudanças imediatamente. No Santander, no Bradesco e no Banco do Brasil, a entrada para os imóveis continua a ser de 20%.

Com as novas exigências as famílias de classe média serão as mais atingidas. Para financiar uma casa usada no valor de R$ 500 mil, precisarão de uma poupança de R4 250 mil para a entrada. Essa entrada precisará sair de outros recursos ou do FGTS e é possível que valores tão elevados tirem a chance da compra da casa própria de muitas famílias.

Em um momento em que o mercado imobiliário está desaquecido, com queda nas vendas desde o ano passado, essas medidas dificultam ainda mais os negócios, já que as pessoas, em geral, precisam vender um imóvel usado para comprar um outro novo. Até mesmo as vendas de imóveis na planta também serão afetadas.

Com metade do valor passando para o consumidor, a economia para a entrada precisará ser muito maior, aumentando quanto maior o valor dos imóveis. Com a dificuldade criada para a venda dos usados, todo o mercado sentirá dificuldades.

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