Como negociar a renovação ou aluguel de um imóvel

Vai alugar ou renovar o aluguel? Negocie com as melhores condições!

Se o seu contrato de aluguel vai vencer ou você vai alugar um imóvel, este é o momento de planejar as condições ideais para negociar a renovação.

Para conversar com o proprietário de um imóvel que se deseja alugar ou para renovar a locação, é preciso estar informado sobre a situação atual do mercado de imóveis Nem sempre só o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) reflete a realidade do que ocorre no mercado da construção civil. É preciso analisar outros fatores.

Desde 2014, o setor mostrou que está em fase de desaceleração, depois do “boom” que vinha atravessando. Isso ocorreu em decorrência da crise econômica, que modificou para pior os resultados do setor. Com uma oferta maior do que a demanda, casas e apartamentos agora ostentam as placas de “aluga-se” e “vende-se” por mais tempo. E isso não ocorre apenas com imóveis residenciais, mas também com pontos comerciais.

Imagem: Getty Images

A situação atual é mais difícil para construtoras e proprietários de imóveis e favorece quem está alugando ou renovando seu contrato.

Se você, locatário, perceber que a negociação não está favorável para o seu orçamento, poderá facilmente encontrar outro imóvel em melhores condições. Esse é sempre o princípio na negociação, que favorece o lado onde há menor procura do que oferta. Nesse momento há muitos imóveis disponíveis em oferta e menor número de interessados na demanda. Quando os inquilinos interessados oferecem uma grande demanda e o número de oferta de imóveis é menor, o risco do inquilino ser recusado ou despejado é muito maior!

Portanto, se os proprietários desejam alugar rapidamente seu imóvel ou continuar com um inquilino que é correto, terão que negociar de modo a favorecer o inquilino. A possibilidade de encontrar imóveis com alugueis mais baratos e até melhores é grande e a concorrência pode capturar um bom inquilino. Existe a chance de conseguir um preço de aluguel com desconto ou manter seu atual aluguel sem aumento. 

Aluguéis em queda

Em agosto deste ano, os contratos de aluguel residencial em São Paulo tiveram uma queda de 1,7%, em comparação com agosto de 2014. Se os contratos seguissem o índice medido pelo IGP-M a variação seria de 7,6%. Ou seja, os aluguéis não estão acompanhando a inflação.

O Secovi-SP (Sindicato do Mercado Imobiliário) informou que a variação negativa dos aluguéis ocorreu por três meses seguidos, ficando abaixo da inflação por 11 meses consecutivos. Durante o ano de 2015, o valor médio de locação diminuiu em 2,19%.

Dependendo do tamanho do imóvel que você procura, maior será a vantagem de negociar um preço com desconto.

Como exemplo, aqui vai o ranking dos imóveis na cidade de São Paulo que oferecem mais vantagens de preço de locação para o consumidor:

1. Casas com 3 dormitórios – residências com 3 dormitórios estão com mais dificuldade para serem alugadas. A demora tem sido em média de 45,2 dias.
2. Apartamentos com 3 dormitórios – com demora média de 50,4 dias para serem alugados.
3. Casas com 2 dormitórios – vacância média de 25,9 dias.
4. Apartamentos de 2 dormitórios – espera média de 32,8 dias para alugar.
5. Casas de 1 dormitório – vacância de 25,9 dias
6. Apartamentos de 1 dormitório – espera de 25,6 dias.

Nesse cenário, alugar uma casa traz mais vantagens para o locatário comparativamente aos apartamentos, e quanto maior o apartamento, mais vantagens para o inquilino. As casas e apartamentos pequenos, de 1 dormitório, são os mais procurados, por serem mais econômicos, e oferecem mais vantagens para os proprietários.

A oferta atual de imóveis é alta

Atualmente, com a inflação alta e recessão econômica, aquilo que anteriormente não era imaginável, está acontecendo: os proprietários estão reduzindo os preços dos aluguéis. O estoque de imóveis está alto, pela produção de novas unidades nos últimos anos e pela dificuldade em alugar. O proprietário que depende da renda do aluguel precisa então ser mais flexível na negociação com locatários.

Tanto para renovações de contratos como para novos aluguéis, estão sendo oferecidos descontos que variam entre 5% a 12%. Se o imóvel está desocupado há muito tempo as reduções podem chegar a 20%. Não há vantagem em manter o imóvel fechado e, portanto, o momento é favorável ao inquilino.

Se a situação econômica brasileira é difícil, a recomendação é que um imóvel deve ser alugado sem que se procure obter um valor que irreal para a economia. O inquilino tem vantagens na negociação e o proprietário evita a depreciação e o prejuízo, pois com o imóvel vazio precisará desembolsar a despesa com condomínio e IPTU, além de outras despesas de manutenção.

Como alugar um imóvel sem fiador

A existência de um fiador anda é a forma mais comum para garantir um contrato de aluguel. O fiador costuma ser um parente ou amigo, que tenha propriedade de um imóvel no município onde vai ocorrer a locação e que, se necessário, possa assumir as despesas no caso em que o inquilino não possa honrar os compromissos do contrato de aluguel.

Muitas vezes, a necessidade de solicitar esse favor para o parente ou amigo transforma-se em um momento de constrangimento para candidato à locação. O que ocorre é que, ao contrário de outros tipos de dívidas, no caso de inadimplência de um locatário, até mesmo o imóvel de propriedade do fiador que é sua residência pode ser penhorado para pagar a dívida.

Mas parece que, felizmente, essa figura está em vias de extinção. As imobiliárias ou proprietários de imóveis estão começando a dar preferência a outros tipos de garantias.

De acordo com o Secovi-SP, o fiador foi exigido em 51,1% dos contratos de aluguel em maio de 2007, caindo para 48% em abril de 2014. No Rio de Janeiro, a figura do fiador caiu de 60,27% (janeiro de 2012) para 58,53% em março de 2014.

Outras formas de garantia vêm ganhando espaço. Principalmente para quem muda de cidade, é difícil localizar um fiador que tenha propriedade para garantia, no município em que se vai residir. Geralmente o inquilino não possui ali família ou amigos.

Se você deseja dispensar o fiador, há opções que podem ser consideradas.

1. Seguro-fiança – anteriormente não era muito utilizado, mas agora vem se tornando comum. Em São Paulo, segundo dados do Secovi-SP, o seguro-fiança já representa 20.5% do total de contratos de locação garantidos. Em caso de não pagamento do aluguel, a seguradora assume o pagamento ao locador imediatamente.

– O valor do seguro varia entre um aluguel a um aluguel e meio e deve ser renovado anualmente. Para o inquilino esse custo pode ser desvantajoso, pois é um dinheiro que não é devolvido. No entanto, pode ser interessante para o locatário se o valor do aluguel estiver inferior ao mercado, o que compensaria o custo anual.

2. O depósito caução costuma ser equivalente ao valor de três meses de aluguel. Pode ser efetivamente um depósito em conta bancária ou um cheque desse valor que fica em poder do proprietário. O depósito caução é devolvido ao final do contrato e pode ser mais interessante para o locatário. Se o proprietário precisar retirar o dinheiro por deixar de receber o aluguel isso somente ocorre através da justiça, o que pode levar até um ano ou mais.

– Do ponto de vista do inquilino, o depósito caução é mais interessante porque a longo prazo exige menos recursos e o dinheiro devolvido ao final do contrato, com correção monetária.