Entenda como funciona o financiamento imobiliário

21, Fevereiro, 2014
Artur Salles Lisboa de Oliveira

O SFH e o SFI

O Sistema Financeiro de Habitação tem como finalidade primordial o atendimento ao segmento de baixa renda, enquanto o Sistema Financeiro Imobiliário, criado pela Lei nº 9.514, foi constituído com o objetivo de oferecer às classes de maior poder aquisitivo assistência no financiamento de imóveis.

A Lei mencionada, que entrou em vigor em 20/11/97, também contemplou um novo sistema de crédito com funding, taxas e prazos livres, a criação das companhias securitizadoras e dos certificados de recebíveis imobiliários, além da ampliação da alienação fiduciária ao financiamento imobiliário.

Características

O grande financiador do segmento imobiliário para as pessoas físicas é a Caixa Econômica Federal mediante a utilização de recursos específicos, tais como: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o Orçamento Geral da União, o Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), além de recursos captados pela própria CEF através dos depósitos de poupança (caderneta de poupança) ou por Letras Hipotecárias.

No âmbito do SFH, as operações com recursos de depósitos de poupança, em qualquer instituição integrante do sistema, deverão seguir as seguintes condições:

  • o limite superior do valor unitário dos financiamentos, compreendendo principal e despesas acessórias, de R$ 450.000,00;
  • o limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de 500 mil reais;
  • o custo efetivo máximo para o mutuário final, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros de 12% ao ano, dentre outras.

Tradicionalmente, as fontes de recursos destinados aos financiamentos imobiliários são atreladas à taxa referencial, sendo acrescentado um rendimento fixo, a exemplo de depósitos de poupança, letras hipotecárias ou o FGTS, que têm características de aplicações pós-fixadas.

O principal risco

O maior risco envolvendo operações de financiamento imobiliário sempre foi o da liquidez em decorrência da concessão de empréstimos de longo prazo mediante a captação de recursos de curto prazo.

Entretanto, devido à estabilidade dos depósitos em poupança, o risco de liquidez não se mostra tão relevante.

Por conta da indisponibilidade no mercado financeiro de instrumentos capazes de travar os riscos das variações da taxa de juros, a única alternativa é precificar a volatilidade daquela no contrato de crédito imobiliário. Em outras palavras, as taxas embutem um prêmio visando cobrir as oscilações dos juros.

Companhias securitizadoras

A Lei nº 9.514 autorizou a criação das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários, que consistem em instituições não-financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, cuja finalidade é a aquisição de créditos imobiliários (recebíveis) e sua securitização na forma de Certificados de Recebíveis Imobiliários.

As Companhias Securitizadoras emitem os Certificados de Recebíveis Imobiliários e os comercializam no mercado, além de serem autorizadas a vender outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades. Os CRI’s vão sendo remunerados à medida que os créditos forem sendo pagos pelos mutuários.

Vale salientar que os recebíveis podem ser comprados até mesmo antes do início da obra e securitizados em um CRI com lastro no fluxo de recebimentos futuros.

Consórcios Imobiliários

É uma alternativa que não rivaliza com o financiamento imobiliário e é sugerida para aqueles que não têm pressa no processo de aquisição de um imóvel. É válido por ajudar na organização de uma poupança por parte do cliente bancário mediante a formação de um patrimônio, já que se trata de uma união de pessoas em um grupo fechado, que visam acumular recursos para a compra de um bem estabelecido em contrato.

O modelo funciona da seguinte forma: os participantes dos planos de consórcios imobiliários, pessoas físicas ou jurídicas, assumem a responsabilidade pelo pagamento de cotas mensais e ficam no aguardo de serem contemplados, seja por sorteio periódico ou por uma carta de crédito com prazo e valores predeterminados que dará o direito ao beneficiado de comprar o imóvel desejado.

A utilização da carta de crédito não tem prazo de validade e os recursos servirão para a aquisição, construção em terreno próprio, reforma ou ampliação de um imóvel residencial, urbano, rural ou comercial. Os custos da operação são a taxa de administração e a taxa do fundo de reserva.

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